[부동산AtoZ]“법원 갈 시간없다”…온라인 낙찰 받는 방법은?

"매번 평일 오전시간에 경매 입찰법정에 오는 게 쉽지 않아요. 연차나 반차를 써야하는 부담 때문에 요즘에는 인터넷으로 입찰 받는 공매 쪽에 관심을 갖게 됐습니다."

최근 서울 서초구 서울중앙지방법원 제4별관 경매법정에서 만난 직장인 김모씨는 법정 참여에 부담을 느낀다고 토로했다. 집값이 고점을 찍었다는 우려가 나오면서 법원 경매시장이 소위 ‘핫플’이 됐지만, 막상 매번 발품을 팔아야 하는 직장인들 입장에서는 부담스럽기만 하다. 김씨가 최근 ‘공매’에 눈을 뜬 것도 이 같은 맥락이다. 레드오션인 경매에 비해 공매는 아직 인지도가 적어 경쟁률이 더 낮은데다, 클릭 한번이면 입찰을 받을 수 있어 편하기 때문이다.

공매란 공공기관이 물건을 매각하는 것을 말한다. 세금을 안 낸 체납자들로부터 정부가 압류한 자산과 공기업·금융기관이 가진 자산을 한국자산관리공사(캠코)를 통해 처분하는 절차다. 공매에는 아파트·토지·빌라 등 부동산과 자동차·선박 같은 준부동산도 물건으로 나온다. 캠코는 최근 5년간 총 1조8335억 원의 체납세액을 징수했다고 밝혔다.

반면 경매는 개인이나 은행 간 채무 관계를 국가에서 정리하는 것을 의미한다. 따라서 법적 근거도 서로 다르다. 공매의 경우 국세징수법에 의거하는 반면 경매는 민사집행법을 근거로 한다. 공매는 캠코가 집행기관인 반면 경매는 법원이 담당한다.

먼저 이들의 가장 큰 차이는 입찰방법이다. 공매는 월요일부터 수요일까지 인터넷 홈페이지 ‘온비드’를 통해 입찰이 가능하다. 입찰 결과는 통상 입찰 마감일 다음날 발표된다. 입찰 예정가격의 10%에 해당하는 공매보증금을 가상계좌로 입금하면 된다. 굳이 법원에 가지 않아도 입찰에 참가할 수 있기 때문에 바쁜 직장인들에게 인기가 높은 것이다. 경매는 입찰법정이 열리는 평일 오전에 직접 경매법정에 가서 서류를 제출해야 한다. 결과는 당일 현장에서 곧바로 나오며 은행에서 입찰보증금을 준비해 가야하는 점에서 공매와 차이를 보인다.

유찰될 때 최저가격이 낮아지는 비율을 뜻하는 유찰저감률도 다르다. 먼저 공매는 유찰 시 최초매각예정가격에서 10%씩 최저가가 낮아진다. 예컨대 최초가 10억원인 공매 물건이 최초공매에서 유찰되면 2회 차 경매에선 9억원이, 또 다시 유찰될 경우 20%를 차감한 8억원이 최저가가 되는 것이다. 또한 공매는 최초가의 50%까지 떨어질 경우 공매 진행이 중지되고 협의에 따라 새로운 매각예정가격이 결정된다.

반면 경매의 경우 최초매각예정가격이 아닌 직전 최저입찰 가격을 기준으로 유찰비율이 적용된다. 예컨대 유찰저감률이 20%인 서울중앙지방법원에서 진행되는 감정가 10억원인 경매 물건이 최초경매에서 유찰되면 2회 차 경매에선 최저 경매가 8억원에서부터 시작되지만, 2회 차 경매에서 또 다시 유찰될 경우 10억원에서 40%를 차감한 6억원이 아닌, 8억원에서 20%를 차감한 6억4000만원이 3회 최저 경매가격이 되는 것이다.

더군다나 경매 유찰저감률은 지역마다 20~30% 내에서 달라져 주의가 필요하다. 서울 법원은 20%로 정해진 반면 같은 수도권 내 인천·경기 지역은 30%다. 다만 안양지원만 20%로 예외다. 50%까지 한계가 정해진 공매와 달리, 경매의 경우 유찰 횟수의 제한이 없어 낙찰될 때가지 가격이 계속 낮아질 수 있다는 특징이 있다.

경매와 공매의 꽃은 권리분석이다. 권리분석은 마음에 드는 물건에 대한 법적 권리를 따지는 과정이다. 이를 위해선 해당 물건에 대한 정보가 중요한데, 통상 공매는 경매에 비해 공개된 정보가 적어 손품·발품을 더 많이 팔아야 되는 경우가 일반적이다. 특히 권리관계가 복잡한 물건일수록 낙찰 받은 이후에 문제가 생길 수 있으니 반드시 주의가 필요하다.

낙찰 받은 물건에 거주하는 점유자를 내보내는 방법도 서로 달라 유의해야 한다. 경매의 경우 낙찰된 후 민사집행법에 있는 ‘인도 명령제도’를 통해 기존 점유자를 나가게 할 수 있다. 인도명령제도는 낙찰자가 별도의 명도소송 없이 강제집행 권원을 확보하도록 해, 명도소송보다 빠르게 부동산을 명도받을 수 있도록 한 제도다.

반면 공매는 만약 점유자와 합의가 이뤄지지 않을 경우 명도 소송을 통해 판결문을 받아야만 내보낼 수 있다. 평균 명도소송 기간은 4~6개월이 걸린다. 결과가 나온 후 한쪽에서 이의를 제기할 경우 1년가량 소요되는 탓에 낙찰자에게 부담이 갈 수 있다는 점을 명심해야 한다.

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